عقود الايجار - أرشيفية
لازالت ردود الأفعال مستمرة بشأن الفصل في الدعوى المطالبة، بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة الخامسة من القانون 6 لسنة 1997 بشأن إيجار الأماكن، المقيدة برقم 182 لسنة 20، والمقرر لها الإنعقاد بتاريخ 8 يونيو المقبل، أمام المحكمة الدستورية العليا، تلك الجلسة التي تحبس الأنفاس من قبل الملاك والمستأجرين حيث تنص المادة الخامسة من القانون 6 لسنة 1997 الخاص بـ إيجار الأماكن غير السكنية على أن: ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، "عدا الفقرة الأولي من المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه".
وتنص المادة الأولي من القانون بأن يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهنى أو حرفي ، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أزواجا وأقارب حتي الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم".
8 يونيو.. جلسة حبس الأنفاس للملاك والمستأجرين
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية، ودستوريتها من عدمها، وذلك من خلال الإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها ما هو النص الكامل للمادة المطعون عليها؟ وماهي الأماكن التي يسري عليها هذا للقانون؟ ومن هم الذين لهم حق البقاء في العين؟ وماهي شروط استمرار العقد؟ وهل يمتد عقد الإيجار أكثر من مرة؟ ما هو رأي محكمة النقض في تلك الإشكالية؟ وما هو رأي الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية بمحكمه النقض؟ وما هو رأي المحكمة الدستورية العليا؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.
في البداية - المشرع حرص على قصر الإستفادة من الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي، وعدم الإضرار بمؤجري هذه الأماكن، فقد قرر عدم استمرار العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة، وتضمن القانون امتداد عقد إيجار تلك الأماكن على زوج وأقارب المستأجر الأصلي بالشروط والقيود الواردة بالمادة الأولى من هذا القانون وتقديراً منه لحقوق ورثة المتاجر المذكور لاستمرار مورد رزقهم، ومصدر عيشهم وحفاظاً على تواصل نشاط المركز الحرفية والمهدية والصناعية والتجارية – وفقا لـ"الجعفرى".
الفصل فى دستورية امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية
نصت المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977على أن يستبدل بنص الفترة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، النص الأتي فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستسلون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً من قصر، وبلغ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المتاجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة ووفقا للماده الخامسة على أن "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه – طبقا لـ"الجعفرى".
ماهي الأماكن التي يسري عليها هذا للقانون؟
نصت المادة الرابعة: "تسري احكام هذا القانون علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني، والتي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن الصادرة قبلهما، ولا تسري احكامه علي الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها" – هكذا يقول "الجعفرى".
من هم الذين لهم حق البقاء في العين؟
نصت المادة ( 7 ) من اللائحة التنفيذية للقانون: "إذا مات مستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب الحق بقاء في العين، والي جانب هذا الحق يستمر عقد الإيجار لصالح من يتوافر فيه شرطان هما: أن يكون وارثا للمتوفي، وأن يكون من الآتي بيانهم:
( أ ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة ، قصرا وبلغا .
( ب ) الأقارب، نسبا، من الدرجتين: الأولي والثانية وفقا لحكم ( المادة 36 ) من القانون المدني، أبناء وأحفادا وآباءا وأجدادا وأخوه، ذكورا واناثا من قصر وبلغ .
ماهي شروط استمرار العقد؟
يشترط لإستمرارا العقد لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستاجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية او لسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبني ولا بشاغليه، لا يشترط أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم، ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا .
هل يمتد عقد الإيجار أكثر من مرة؟
لا - فوفقا للمادة ( 8 ): "اعتبارا من 27/3/1997، يستمر عقد الإيجار بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا اقرباء له من الدرجة الثانية، فاذا مات أحد من هؤلاء المستفيدين، لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته" .
ماهو رأي محكمة النقض في تلك الإشكالية؟
تناقضت أحكام محكمة النقض في شأن تطبيق أحكام الفقرة الأولى من المادة الأولى وصدر المادة الرابعة والمادة الخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية، إذ ذهبت بعض الأحكام إلى أن لورثة المستأجر الأصلى الذين تتوافر فيهم الشروط المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المستبدلة للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 أن ينقلوا إلى ورثتهم هم أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية حق الإجارة وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد 27 /3 / 1997 تأسيساً على أن أحكام التشريعات لا تجرى إلا على ما يقع من تاريخ نفاذها ولا تنعطف آثارها على ما وقع قبلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك وأن مخالفة اللائحة التنفيذية لا تعد مخالفة للقانون.
رأي آخر لمحكمة النقض
بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أن النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يسرى من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 /9/ 1977 بما مؤداه أن المشرع ارتأى سريان القانون رقم 6 لسنة 1997 في خصوص الفقرة المشار إليها بأثر رجعى من التاريخ الأخير وأن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسرى من تاريخ 9/9/1977.
ماهو رأي الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية بمحكمة النقض؟
أصدرت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها – بمحكمة النقض – حكما بالطعن رقم الطعن رقم 12125 لسنة 79 رأت الهيئة بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية أن قيد امتداد العقد - المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 - بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم يسرى من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977 واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى، ومن ثم فإن الهيئة وبعد الفصل في المسألة المعروضة عليها نعيد الطعن إلى الدائرة التي أحالته إليها للفصل فيه على ضوء ما انتهت إليه الهيئة .
ما هو رأي المحكمة الدستورية العليا؟
قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 203 لسنة 20 ق دستورية برفض دعوى عدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة الأولى وصدر المادة الرابعة والمادة الخامسة من القانون 6 لسنة 1997 ولائحتة التنفيذية .
كما قضت المحكمة الدستورية في الدعوى 44 لسنة 17 ق دستورية الصادر بعدم دستورية النص القديم الذى صدر القانون الجديد تصحيحاً له واعتباراً من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورثته وينقضى العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية .
